分野 E｜不動産

不動産投資の利回りと証券化

過去の公開問題では、3回分にはまだ出ていませんが、出題範囲にある論点をまとめています。

よく出る形

  • 問われるとしたら、純利回りの式の一部を入れかえた○×
  • 問われるとしたら、年間賃料収入や運営費用から純利回りを求める計算
  • 問われるとしたら、NPV法・IRR法の考え方を入れかえた記述
  • 問われるとしたら、不動産の貸付けと消費税の組み合わせ

覚えること

  • 表面利回り（グロス利回り）は一般に、年間賃料収入÷総投資額。運営費用は引かない
  • 純利回り（NOI利回り）は一般に、（年間賃料収入－年間の運営費用）÷総投資額。総投資額は、物件価格＋購入時の諸費用
  • 年間の運営費用は、管理費・修繕費・固定資産税などの、貸すためにかかる費用。減価償却費と借入金の利息は入れない
  • 純利回りは、運営費用を引くぶん、表面利回りより低くなる
  • DCF法：各期の純収益と復帰価格（売却時の価格）を、割引率（将来を現在の価値に直す率）で現在の価値にして合計する
  • NPV法（正味現在価値法）：将来の収益の現在価値の合計から投資額を引く。プラスなら、投資する価値があるとみる
  • IRR法（内部収益率法）：NPVがゼロになる割引率（内部収益率）を求め、投資家が求める利回りより高ければ有利
  • 不動産の証券化：不動産が生む収益を裏づけに、証券を発行して多くの投資家から資金を集める。少額から不動産に投資できる
  • J-REIT：投資法人が投資家の資金で不動産に投資し、賃料収入などを分配する。投資口は取引所で売買できる
  • J-REITは、配当可能利益の90％超出どころを分配するなどの要件を満たすと、法人税が実質的にかからない（分配金を損金にできる）
  • 住宅の貸付けは、消費税が非課税。ただし、旅館業の施設の貸付けや、貸付期間が1か月未満出どころのものは課税
  • 事務所・店舗の貸付けは課税。土地の貸付けは、貸付期間が1か月に満たない出どころものなどを除き、非課税
  • 建物の全部の所有を目的に借地権を設定し受け取る権利金は、原則として不動産所得。土地の時価の2分の1出どころを超えると譲渡所得

数字と計算

  • 例：物件価格5,000万円、年間賃料収入300万円、年間運営費用60万円、購入時の諸費用100万円とする
  • 総投資額は5,000万円＋100万円＝5,100万円。表面利回り＝300万円÷5,100万円＝約5.9％
  • 純利回り＝（300万円－60万円）÷5,100万円＝約4.7％

ひっかけ

  • 表面利回りは運営費用を引かない。純利回りは運営費用を引く。分母は、どちらも総投資額
  • NPVはプラスなら有利。IRRは、NPVがゼロになる割引率で、投資家が求める利回りと比べる
  • 住宅の貸付けは非課税でも、事務所・店舗の貸付けは課税される

想定問題

4問（○×式と三答択一式）

このテーマの想定問題を解く（4問）

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