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不動産の登記と価格

過去の公開問題では、登記事項証明書を請求できる人、権利部の甲区に記録される内容、固定資産税評価額の評価替えの周期の3問が出ています。

よく出る形

  • 登記記録の構成（表題部、権利部の甲区・乙区）と、登記事項証明書を請求できる人を問う
  • 登記の効力を問う。対抗力と公信力を入れ替えて誤りにする型
  • 地価の4種類の基準日・公表時期・水準と、固定資産税評価額の評価替えの周期を問う

覚えること

  • 登記記録は、表題部と権利部に分かれ、権利部はさらに甲区と乙区に分かれる
  • 表題部には、不動産の所在・地番・地目・地積（土地の面積）など、物理的な状況を記録する
  • 権利部の甲区には所有権に関する事項、乙区には所有権以外の権利（抵当権など）に関する事項を記録する
  • 登記事項証明書は、手数料を納めれば、利害関係のない人でも誰でも請求できる
  • 登記には対抗力がある。登記をした人は、第三者に権利を主張できる
  • 登記には公信力がない。登記を信じて取引した人が、守られるとは限らない
  • 仮登記は、本登記の順位を確保するためのもの。仮登記だけでは、第三者に権利を主張できない
  • 公図（地図に準ずる図面）は、土地の位置や形をおおまかに示す図面。面積や形が正確とは限らない
  • 地積測量図は、土地の面積や形を測量した結果を示す図面
  • 公示地価（公示価格）は、国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日出どころの価格を3月出どころに公表する
  • 基準地価は、都道府県知事が、毎年7月1日出どころの価格を9月出どころに公表する
  • 相続税路線価は、国税庁が、毎年1月1日出どころの価格を7月出どころに公表する。公示価格の8割程度
  • 固定資産税評価額は、市町村長（東京23区は都知事）が決める。価格時点は1月1日出どころで、公示価格の7割程度出どころ
  • 土地・家屋の固定資産税評価額は、3年に1度出どころ、評価替え（評価額の見直し）が行われる
  • 鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つ
  • 原価法は、今あらためて建てる費用から古くなった分を引いて価格を求める
  • 取引事例比較法は、似た不動産の取引事例と比べて価格を求める
  • 収益還元法は、不動産が将来生む収益をもとに価格を求める

ひっかけ

  • 公示価格（1月1日出どころ・3月出どころ公表）と基準地価（7月1日・9月公表）の日付を入れ替えない
  • 7月出どころは、基準地価の価格時点でもあり、相続税路線価の公表時期でもある
  • 相続税路線価（8割程度出どころ）と固定資産税評価額（7割程度出どころ）の割合を入れ替えない
  • 登記事項証明書の請求に、利害関係は要らない。「利害関係人に限る」は誤り

想定問題

4問（○×式と三答択一式）

このテーマの想定問題を解く（4問）

このテーマの公開問題

公開問題を解く（3問）

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