2024年5月 第41問｜不動産の登記・調査と価格

正解：1 収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する手法である。

ポイント

不動産の鑑定評価の手法の説明から、最も不適切なものを選ぶ問題です。

考え方と解き方

収益還元法には、直接還元法とDCF法があります。「連続する複数の期間」の言葉がどちらの方法のものか、取りちがえやすい所です。

1. 連続する複数の期間の純収益と復帰価格（売却時の価格）を現在価値に割り引いて合計するのは、DCF法です。直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求めます。
2. 1)は、DCF法の説明を直接還元法の説明としているので、不適切です。したがって、最も不適切なのは 1 です。正しくは、直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りによって還元する手法である、です。

ほかの選択肢

• 2 収益還元法は、賃貸用の不動産のほか、自用の不動産でも、賃貸を想定すれば適用できます。適切です。
• 3 原価法は、価格時点の再調達原価を求め、減価修正をして価格を求める手法です。適切です。
• 4 取引事例比較法は、取引事例を価格判定の基礎とする手法で、多数の取引事例を集めて適切な事例を選びます。適切です。

覚えておくこと

• DCF法：連続する複数の期間の純収益と復帰価格（売却時の価格）を、現在価値に割り引いて合計する
• 直接還元法：一期間の純収益を、還元利回りで還元して価格を求める
• 収益還元法：自用の不動産でも、賃貸を想定すれば適用できる

（テーマ・覚えること）