2024年5月 第50問｜不動産投資の利回りと証券化

正解：1 ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

ポイント

不動産の投資判断の手法の説明から、最も適切な記述を選ぶ問題です。

考え方と解き方

指標ごとに、何を何で除すか（または何と比べるか）が決まっています。除す対象や比べる向きを替えた文が、誤りの選択肢になります。

1. NOI利回り（純利回り）は、年間の純収益（NOI）を総投資額で除して求める利回りで、不動産の収益性を測る指標です。
2. したがって、最も適切なのは 1 です。

ほかの選択肢

• 2 NPV法では、収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合に、投資は有利と判定します。下回っている場合を有利とするのは逆です。
• 3 DSCRが1.0を下回っている場合は、収益だけでは借入金を返済できません。収益だけで返済できるのは、1.0を上回っている場合です。
• 4 一期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求めるのは、直接還元法です。DCF法は、複数の期間の純収益と復帰価格を現在価値に割り引いて合計します。

覚えておくこと

• NOI利回り（純利回り）＝NOI÷総投資額（物件価格＋購入時の諸費用）。収益性を測る指標
• NPV法（正味現在価値法）：収益の現在価値の合計が投資額を上回る（NPVがプラス）なら、投資は有利
• DSCR（借入金償還余裕率）＝NOI÷借入金の元利返済額。1.0を下回ると、収益だけでは借入金を返済できない

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