2024年9月 第50問｜不動産投資の利回りと証券化

正解：3 ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

ポイント

不動産の投資判断の手法の説明から、最も不適切な記述を選ぶ問題です。

考え方と解き方

NOI利回りは、分子に何を置くかで意味が変わります。総収入を置くと、運営費用を考えた利回りではなくなります。

1. NOI利回りは、年間のNOI（純収益）を総投資額で除して算出します。総収入ではありません。
2. 3)は、年間の総収入を総投資額で除すとしているので、不適切です。したがって、最も不適切なのは 3 です。正しくは、年間の純収益を総投資額で除して算出する利回りである、です。

ほかの選択肢

• 1 IRR（内部収益率）は、将来のキャッシュフローの現在価値の合計と投資額が等しくなる割引率です。適切です。
• 2 DCF法は、複数の期間の純収益と復帰価格を現在価値に割り引いて合計し、収益価格を求める手法です。適切です。
• 4 収益率が借入金の金利を上回っているときに、借入金を使うと自己資金に対する利回りが上がる効果を、レバレッジ効果といいます。適切です。

覚えておくこと

• NOI利回り（純利回り）＝NOI÷総投資額（物件価格＋購入時の諸費用）。収益性を測る指標
• NOI（純収益）＝年間総収入－運営費用（借入金の利息・返済額は含めない）
• DCF法：連続する複数の期間の純収益と復帰価格（将来の売却価格）を現在価値に割り引き、合計して収益価格を求める

（テーマ・覚えること）