2026年5月 第50問｜不動産投資の利回りと証券化

正解：2 ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は投資適格であると判定することができる。

ポイント

不動産の投資判断の手法の説明から、最も適切な記述を選ぶ問題です。

考え方と解き方

NPV法は、現在価値の合計と投資額の大小で有利か不利かを決めます。他の3つは、分子や向きを1か所替えた文になっています。

1. NPV法では、収益の現在価値の合計額が投資額を上回っていれば、NPVがプラスになり、その投資は有利と判定できます。
2. したがって、最も適切なのは 2 です。

ほかの選択肢

• 1 DCF法で現在価値に割り引くのは、総収入ではなく、純収益と復帰価格です。総収入としている所が違います。
• 3 収益率が借入金の金利を下回っている場合は、借入金を使うと自己資金に対する収益率が下がります。向上を期待できるのは、上回っている場合です。
• 4 NOI利回りは、総収入ではなく、年間の純収益を総投資額で除して求めます。総収入としている所が違います。

覚えておくこと

• NPV法（正味現在価値法）：収益の現在価値の合計が投資額を上回る（NPVがプラス）なら、投資は有利
• DCF法：連続する複数の期間の純収益と復帰価格（将来の売却価格）を現在価値に割り引き、合計して収益価格を求める
• レバレッジ効果：収益率が借入金の金利を上回れば、借入金の利用で自己資金の収益率が上がる（下回れば下がる）

（テーマ・覚えること）