媒介契約と宅建業法の要点 仲介手数料・手付

正解：1 適切

❶ポイント

宅建業者が売主のときの、手付の上限額を求める問題です。

❷考え方と解き方

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない人に売るときの手付の上限は、代金の2割です。代金に2割をかけて、上限額を求めます。

1. 上限は代金の2割なので、4,000万円×2割＝800万円です。
2. 問題文の800万円と同じなので、適切です。800万円を超える額の手付は、受領できません。

❸覚えておくこと

• 宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない人に売るときは、手付は代金の2割まで（買主も宅建業者なら、この制限はない）

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：宅建業者が自ら売主となる場合の手付の上限

正解：2 不適切

❶ポイント

専属専任媒介契約で、依頼者ができないことを問う問題です。

❷考え方と解き方

専任媒介と専属専任媒介は、どちらも重ねて依頼できません。違いは、自分で見つけた相手と直接契約できるかどうかです。

1. 専任媒介では、自分で見つけた相手と直接契約できます。専属専任媒介では、直接契約できません。
2. 問題文は、専属専任媒介で直接契約できるとしているので、不適切です。正しくは、専属専任媒介契約では、依頼者は自ら発見した相手方と売買契約を締結することもできない、です。

❸覚えておくこと

• 専任媒介は、ほかの業者に重ねて依頼できないが、自分で見つけた相手とは直接契約できる
• 専属専任媒介は、ほかの業者に重ねて依頼できず、自分で見つけた相手とも直接契約できない

（テーマ・覚えること）

正解：3 専属専任媒介契約

❶ポイント

媒介契約の3種類のうち、依頼者の自由がもっとも小さいものを選ぶ問題です。

❷考え方と解き方

重ねて依頼できるかどうかと、自分で見つけた相手と直接契約できるかどうかの2つで、3種類を分けます。

1. 重ねて依頼できないのは、専任媒介と専属専任媒介です。
2. このうち、自分で見つけた相手とも直接契約できないのは、専属専任媒介です。したがって、3 専属専任媒介契約 が正解です。

❸ほかの選択肢

• 1 一般媒介契約：重ねて依頼でき、自分で見つけた相手とも直接契約できます。
• 2 専任媒介契約：重ねて依頼できませんが、自分で見つけた相手とは直接契約できます。

❹覚えておくこと

• 一般媒介は、ほかの業者に重ねて依頼でき、自分で見つけた相手と直接契約もできる
• 専任媒介は、ほかの業者に重ねて依頼できないが、自分で見つけた相手とは直接契約できる
• 専属専任媒介は、ほかの業者に重ねて依頼できず、自分で見つけた相手とも直接契約できない

（テーマ・覚えること）

正解：1 1週間に1回以上

❶ポイント

専属専任媒介契約での、業務の処理状況の報告の頻度を問う問題です。

❷考え方と解き方

報告の頻度は、専任媒介と専属専任媒介で違います。専属専任媒介のほうが、報告の頻度が高くなっています。

1. 専属専任媒介では、業務の処理状況を1週間に1回以上報告します。
2. したがって、1 1週間に1回以上 が正解です。

❸ほかの選択肢

• 2 2週間に1回以上：専任媒介の報告の頻度（2週間に1回以上）です。専属専任媒介は、その倍の頻度で報告します。
• 3 3か月に1回以上：3か月は報告の頻度ではなく、専任媒介・専属専任媒介の有効期間の上限です。

❹覚えておくこと

• 業務の処理状況の報告は、専任媒介が2週間に1回以上、専属専任媒介が1週間に1回以上
• 専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3か月以内。一般媒介には法律上の制限がない

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：専任媒介契約の業務処理状況の報告頻度・専属専任媒介契約の業務処理状況の報告頻度・専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間

正解：1 適切

❶ポイント

宅建業者が売主のときの手付の上限が、買主によってかわるかを問う問題です。

❷考え方と解き方

手付の上限は、売主が宅建業者であるだけでなく、買主がだれかでも決まります。先に、買主が宅建業者かどうかを見ます。

1. 代金の2割までという手付の制限は、宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でないときの決まりです。買主も宅建業者なら、この制限はありません。
2. 問題文の買主は宅建業者なので、2割を超える額の手付を受領しても、この制限には違反しません。したがって、適切です。

❸覚えておくこと

• 宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない人に売るときは、手付は代金の2割まで（買主も宅建業者なら、この制限はない）

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：宅建業者が自ら売主となる場合の手付の上限

正解：2 不適切

❶ポイント

専属専任媒介契約での、指定流通機構への登録期限を問う問題です。

❷考え方と解き方

登録期限は、専任媒介と専属専任媒介で違います。専属専任媒介のほうが、期限が短くなっています。

1. 専属専任媒介の登録期限は、契約の日から5日以内（休業日は数えない）です。7日以内は、専任媒介の登録期限です。
2. 問題文は7日以内としているので、不適切です。正しくは、専属専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、契約の日から5日以内（休業日を除く）に、その物件を指定流通機構に登録しなければならない、です。

❸覚えておくこと

• 指定流通機構への登録は、専任媒介が契約の日から7日以内、専属専任媒介が5日以内（休業日は数えない）

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：指定流通機構への登録期間（専任媒介契約）・指定流通機構への登録期間（専属専任媒介契約）

正解：1 1年

❶ポイント

契約不適合責任で、買主が売主に通知しなければならない期間を問う問題です。

❷考え方と解き方

通知期間は、いつから数えるかと、何年かの両方で取りちがえやすい所です。ほかの制度の期間と混ぜないようにします。

1. 買主は、種類・品質の不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、請求できなくなります。
2. したがって、1 1年 が正解です。

❸ほかの選択肢

• 2 2年：売主が宅建業者で買主が業者でないときに特約でできる「引渡しの日から2年以上」と取りちがえた数字です。通知期間は、知った時から1年以内です。
• 3 3年：媒介契約の有効期間の上限「3か月」と、単位を取りちがえた数字です。

❹覚えておくこと

• 種類・品質の不適合は、知った時から1年以内に売主へ通知しないと請求できない（売主が知っていた場合などを除く）
• 不適合の通知期間は知った時から1年以内。売主が宅建業者で買主が業者でないときは、引渡しの日から2年以上とする特約ができる

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間・宅建業者が自ら売主のときの、通知期間の特約の下限・契約不適合責任（種類・品質）の買主の通知期間

正解：2 21万円

❶ポイント

売買代金が400万円を超えるときの、報酬の上限額（消費税別）を計算する問題です。

❷考え方と解き方

速算式の答えは消費税別の報酬です。問われているのも消費税を除いた額なので、まず、どの割合・式がどの額に使えるかを分けて考えます。

1. 代金500万円は、400万円を超えるので、「代金×3％＋6万円」で計算します。
2. 500万円×3％＝15万円に、加算する6万円を足して、21万円（消費税別）です。したがって、2 21万円 が正解です。

❸ほかの選択肢

• 1 15万円：500万円×3％だけを計算し、加算する6万円を足し忘れた額です。
• 3 23.1万円：21万円に消費税を加えた、消費税込みの額です。速算式の答えは消費税別の報酬で、この問題は消費税を除いた額を求めています。

❹覚えておくこと

• 売買の媒介の報酬の上限は、原則として、消費税込みで、代金（消費税を除く）の200万円以下の部分が5.5％
• 代金が400万円を超えるときは、消費税別の報酬を「代金×3％＋6万円」で計算できる

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：媒介報酬の上限の割合（代金200万円以下の部分）・媒介報酬の区分の境（200万円）・媒介報酬の区分の境（400万円）・媒介報酬の上限の速算式（代金400万円超、消費税を除く代金）