宅地建物取引業法

正解：4 自ら売主となる宅地の売買契約で手付を受領した宅地建物取引業者は、買主が履行に着手した後でも、その倍額を現実に提供して契約を解除できる。

ポイント

宅地建物取引業法の手付と専任媒介契約の内容から、最も不適切な記述を選ぶ問題です。

考え方と解き方

手付による解除ができるのは、解除される側（相手方）が履行に着手する前までです。着手の前か後かを入れかえると、誤りになります。

1. 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買で手付を受領したときは、買主は手付を放棄し、業者は倍額を現実に提供して、契約を解除できます。ただし、相手方が履行に着手するまでです。
2. 4)は、買主が履行に着手した後でも解除できるとしているので、不適切です。したがって、最も不適切なのは 4 です。正しくは、買主が契約の履行に着手する前であれば、その倍額を現実に提供して契約を解除できる、です。

ほかの選択肢

• 1 自ら売主となる業者は、代金の2割を超える額の手付を受領できません。適切です。
• 2 専任媒介契約の有効期間は3か月以内で、これより長い期間を定めたときは、その期間は3か月とされます。適切です。
• 3 専任媒介契約を締結した業者は、業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければなりません。適切です。

覚えておくこと

• 手付：代金の2割を超える額は受領できない。受領した手付は、解約手付とされる
• 手付の解除：買主は手付を放棄、業者は倍額を現実に提供して解除できる。相手方が履行に着手するまで
• 媒介契約：業務処理状況の報告は、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：専任媒介契約の業務処理状況の報告頻度・専属専任媒介契約の業務処理状況の報告頻度・専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間・宅建業者が自ら売主となる場合の手付の上限

正解：1 宅地建物取引業者は、宅地の売買契約が成立したときは、遅滞なく、売買契約の各当事者に37条書面を交付しなければならず、これには宅地建物取引士の記名が必要である。

ポイント

37条書面、重要事項の説明、免許、クーリング・オフの内容から、最も適切な記述を選ぶ問題です。

考え方と解き方

似た2つの書面の時期、宅建業に当たる行為の範囲、クーリング・オフができない場所を取りちがえると、誤りになります。

1. 37条書面は、契約が成立したあと遅滞なく、契約の当事者に交付し、宅地建物取引士が記名します。重要事項の説明は契約が成立する前に行います。
2. 1)は、37条書面の内容と同じです。したがって、最も適切なのは 1 です。

ほかの選択肢

• 2 重要事項の説明を、契約が成立した後としている所が違います。正しくは、契約が成立する前に、宅地建物取引士が書面を交付して説明します。
• 3 貸借の代理を宅建業に当たらないとしている所が違います。正しくは、貸借の代理・媒介を業として行うときも免許が必要です（自ら貸すだけなら不要です）。
• 4 事務所での申込みでも撤回できるとしている所が違います。正しくは、事務所などで申込みをしたときは、クーリング・オフはできません。

覚えておくこと

• 重要事項の説明：契約が成立する前に、宅地建物取引士が、書面を交付して買主・借主に説明する
• 37条書面：契約が成立したあと遅滞なく、契約の当事者に交付し、宅地建物取引士が記名する
• クーリング・オフ：事務所などで申込みをしたときや、引渡しと代金全部の支払いが済んだ後は、撤回できない

（テーマ・覚えること）

正解：3 （ア）3か月、（イ）2週間に1回以上、（ウ）7日

ポイント

専任媒介契約の有効期間、業務処理状況の報告頻度、指定流通機構への登録期間を問う問題です。

考え方と解き方

専任媒介契約と専属専任媒介契約とで、報告頻度と登録期間の数字が違います。どちらの契約の数字かを見分けます。

1. 専任媒介契約の有効期間は3か月以内です。業務処理状況の報告は2週間に1回以上、指定流通機構への登録は契約の締結の日から7日以内（休業日は数えない）です。
2. したがって、最も適切なのは 3 （ア）3か月、（イ）2週間に1回以上、（ウ）7日 です。

ほかの選択肢

• 1 （ア）が違います。専任媒介契約の有効期間は3か月以内で、これより長くはできません。
• 2 （イ）が違います。1週間に1回以上は専属専任媒介契約の報告頻度で、専任媒介契約は2週間に1回以上です。
• 4 （ウ）が違います。5日以内は専属専任媒介契約の登録期間で、専任媒介契約は7日以内です。

覚えておくこと

• 媒介契約：専任・専属専任の有効期間は3か月以内。長く定めると3か月になる（契約は無効にならない）
• 媒介契約：業務処理状況の報告は、専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上
• 媒介契約：指定流通機構への登録は、専任が7日以内、専属専任が5日以内（休業日は数えない）

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：専任媒介契約の業務処理状況の報告頻度・専属専任媒介契約の業務処理状況の報告頻度・専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間・指定流通機構への登録期間（専任媒介契約）・指定流通機構への登録期間（専属専任媒介契約）

正解：2 96万円

ポイント

売買の媒介報酬の上限額を、速算式で計算する問題です。

考え方と解き方

媒介報酬の上限は、代金の区分ごとに割合を掛けて求めます。代金が400万円を超えるときは、まとめた速算式が使えます。消費税を除く額か、含む額かを先に確かめます。

1. 代金（消費税を除く）が400万円を超えるときの媒介報酬の上限（消費税を除く）は、代金×3％＋6万円で求めます。
2. 代金3,000万円では、3,000万円×3％＝90万円に、6万円を加えて、96万円（消費税を除く）です。
3. したがって、最も適切なのは 2 96万円 です。

ほかの選択肢

• 1 90万円：6万円の加算を忘れた額です（3,000万円×3％＝90万円）。
• 3 99万円：消費税を含む割合3.3％を、消費税を除く代金に掛けた額です（3,000万円×3.3％＝99万円）。消費税を除く代金には、上の式を使います。
• 4 105.6万円：消費税を含む割合（5.5％・4.4％・3.3％）で区分ごとに計算した、消費税を含む額です（11万円＋8.8万円＋85.8万円＝105.6万円）。問われているのは消費税を除く額です。

覚えておくこと

• 媒介報酬の上限（売買。消費税を除く）：代金が400万円を超えるとき、代金×3％＋6万円（特例を除く）

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：媒介報酬の上限の割合（代金200万円超400万円以下の部分）・媒介報酬の上限の割合（代金200万円以下の部分）・媒介報酬の上限の割合（代金400万円超の部分）・媒介報酬の区分の境（400万円）・媒介報酬の上限の速算式（代金400万円超、消費税を除く代金）