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区分所有法

過去の公開問題では、区分所有法の記述を選ぶ問題が、5回分で5問出ています。

最終更新

よく出る形

  • 4つの記述から、最も不適切なものを選ぶ形が4問、最も適切なものを選ぶ形が1問（5回分）
  • 敷地利用権の分離処分、管理組合の構成、共用部分の持分は、それぞれ5回分で3問の選択肢にある
  • 管理者の選任、集会の招集、共用部分の費用負担も選択肢になる（5回分で1〜2問ずつ）

覚えること

  • 区分所有者（部屋の所有者）は全員で管理組合（管理団体）を構成する。規約（建物のルール）では除けない
  • 専有部分（各自の部屋）となる部分でも、規約により共用部分（廊下など）にできる
  • 共用部分の共有持分は専有部分の床面積の割合、費用は持分に応じて負担（規約に別段の定めがなければ）
  • 敷地利用権（敷地を使う権利）が数人で有する所有権などのとき：専有部分と分離して処分できない
  • 規約に別段の定めがあれば、敷地利用権を専有部分と分離して処分できる
  • 規約により、建物と一体で管理・使用する庭・通路なども建物の敷地にできる
  • 管理者（管理を任された人）の選任・解任：規約に別段の定めがなければ集会（総会）で、出席者の各過半数出どころ
  • 管理者は集会を招集し、少なくとも毎年1回出どころは招集しなければならない
  • 区分所有者及び議決権の各5分の1以上出どころは、管理者に集会の招集を請求できる
  • 招集通知：会日より少なくとも1週間前出どころに発する（規約で伸長できるが短縮はできない）
  • 区分所有者全員の同意があれば、招集の手続きを経ずに集会を開ける
  • 専有部分が数人の共有のとき：議決権を行使する者を1人定める
  • 集会の決議は、区分所有権を譲り受けた者（特定承継人）にも効力がある
  • 規約の設定・変更・廃止：区分所有者及び議決権の各過半数出どころが出席し、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上出どころ
  • 共用部分の変更のうち形状・効用の著しい変更を伴うもの：各過半数出どころが出席し、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上出どころ
  • 共用部分の変更のうち、瑕疵の除去やバリアフリー化のためのもの：出席した区分所有者及び議決権の各3分の2以上出どころ
  • 建替え決議：区分所有者及び議決権の各5分の4以上出どころ（出席者ではなく全体で数える）
  • 耐震性不足など一定の事由がある建物の建替え決議：各4分の3以上出どころ
  • 建替え決議の集会：招集通知は会日より少なくとも2か月出どころ前、説明会は会日より少なくとも1か月出どころ前まで

数字と計算

  • 例：規約変更の集会は、区分所有者の過半数出どころの出席が必要（70人（1人1個）なら36人以上）
  • 40人が出席すると、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上出どころで30人以上の賛成が必要

ひっかけ

  • 規約の変更・共用部分の変更は出席者が母数（過半数の出席が条件）、建替え決議は全体が母数
  • 敷地利用権の分離処分は原則できない。「規約に別段の定めがない限りできる」は不適切

想定問題

4問（四答択一式）。選ぶと、その場で正解と解説が開きます。

想定問題 1四答択一式

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

正解：3 区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための団体（管理組合）は、自ら居住する区分所有者のみで構成される。

ポイント

区分所有法の記述のうち、最も不適切なものを選ぶ問題です。

考え方と解き方

管理組合は、区分所有者であれば当然に構成員になる団体です。居住しているかどうかで構成員が分かれるかのような書き方に注意します。

  1. 区分所有者は全員で管理組合を構成し、規約でその構成員から除くことはできません。
  2. 3)は、自ら居住する区分所有者のみで構成されるとしているので、不適切です。したがって、最も不適切なのは 3 です。正しくは、管理組合は区分所有者全員で構成される、です。

ほかの選択肢

  • 1 共用部分の共有持分は、規約に別段の定めがなければ、専有部分の床面積の割合によるので、適切です。
  • 2 管理者の選任・解任は、規約に別段の定めがなければ集会の決議で行うので、適切です。
  • 4 敷地利用権が数人で有する所有権のときは、規約に別段の定めがなければ専有部分と分離して処分できないので、適切です。

覚えておくこと

  • 区分所有者（部屋の所有者）は全員で管理組合（管理団体）を構成する。規約（建物のルール）では除けない
  • 共用部分の共有持分は専有部分の床面積の割合、費用は持分に応じて負担（規約に別段の定めがなければ）
  • 管理者（管理を任された人）の選任・解任：規約に別段の定めがなければ集会（総会）で、出席者の各過半数

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：区分所有法の普通決議（集会の議事）の決議の要件（出席した区分所有者数と議決権のそれぞれ）

想定問題 2四答択一式

建物の区分所有等に関する法律における集会の招集の通知に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

正解：4 集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸長することができる。

ポイント

集会の招集の通知の期間を問う問題です。

考え方と解き方

招集の通知の期間は、通常の集会と建替え決議の集会で長さが違います。通常の集会の期間と、規約で変えられるかどうかを取りちがえやすい所です。

  1. 通常の集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して発します。この期間は、規約で伸長できますが、短縮はできません。
  2. したがって、最も適切なのは 4 です。

ほかの選択肢

  • 1 期間を2週間前としている所が違います。正しくは、会日より少なくとも1週間前です。
  • 2 規約で伸長することができないとしている所が違います。この期間は、規約で伸長できます（短縮はできません）。
  • 3 期間を1か月前としている所が違います。1か月前は、建替え決議の集会の説明会を開く時期（会日より少なくとも1か月前まで）です。通常の集会の通知は、会日より少なくとも1週間前です。

覚えておくこと

  • 招集通知：会日より少なくとも1週間前に発する（規約で伸長できるが短縮はできない）
  • 建替え決議の集会：招集通知は会日より少なくとも2か月前、説明会は会日より少なくとも1か月前まで

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：区分所有法の集会の招集通知を発する期間・区分所有法の建替え決議の集会の前に開く説明会の時期・区分所有法の建替え決議を目的とする集会の招集通知を発する期間

想定問題 3四答択一式

建物の区分所有等に関する法律における集会の決議に関する次の記述の空欄（ア）〜（ウ）にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。なお、建物に耐震性不足などの一定の事由はなく、集会に必要な数の出席はあるものとする。

建替え決議は、区分所有者および議決権の各（ア）以上の多数で行う。規約の設定、変更または廃止は、出席した区分所有者および議決権の各（イ）以上の多数で行う。建替え決議を目的とする集会の招集の通知は、会日より少なくとも（ウ）に発しなければならない。

正解：1 （ア）5分の4、（イ）4分の3、（ウ）2か月前

ポイント

建替え決議と規約の変更の多数決、建替え決議の招集の通知の期間を問う問題です。

考え方と解き方

建替え決議は全体の区分所有者・議決権を母数とし、規約の変更は出席者を母数とします。数字の取りちがえに加え、母数の違いも混同しやすい所です。

  1. （ア）建替え決議は、区分所有者及び議決権の各5分の4以上です。（イ）規約の設定・変更・廃止は、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上です。
  2. （ウ）建替え決議の集会の招集の通知は、会日より少なくとも2か月前に発します。
  3. したがって、最も適切なのは 1 （ア）5分の4、（イ）4分の3、（ウ）2か月前 です。

ほかの選択肢

  • 2 （ア）と（イ）が入れかわっています。建替え決議が区分所有者及び議決権の各5分の4以上、規約の変更が出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上です。（ウ）は合っています。
  • 3 （イ）が違います。3分の2は、共用部分の変更のうち、瑕疵の除去やバリアフリー化のためのものの多数（出席した区分所有者及び議決権の各3分の2以上）で、規約の変更は出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上です。（ア）と（ウ）は合っています。
  • 4 （ウ）が違います。1か月前は、建替え決議の集会の説明会を開く時期（会日より少なくとも1か月前まで）で、招集の通知は会日より少なくとも2か月前です。（ア）と（イ）は合っています。

覚えておくこと

  • 規約の設定・変更・廃止：区分所有者及び議決権の各過半数が出席し、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上
  • 建替え決議：区分所有者及び議決権の各5分の4以上（出席者ではなく全体で数える）
  • 建替え決議の集会：招集通知は会日より少なくとも2か月前、説明会は会日より少なくとも1か月前まで

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：区分所有法の規約の設定・変更・廃止の多数決・区分所有法の共用部分の変更（瑕疵の除去・バリアフリーのためのもの）の決議の多数・区分所有法の建替え決議の多数決（原則）・区分所有法の建替え決議の集会の前に開く説明会の時期・区分所有法の建替え決議を目的とする集会の招集通知を発する期間・区分所有法の特別決議（共用部分の変更・規約の設定変更廃止）の出席の要件（区分所有者数と議決権のそれぞれ）

想定問題 4四答択一式

区分所有者80人（議決権は1人1個）のマンションで、集会に64人が出席した。共用部分の形状または効用の著しい変更を伴う変更の決議を可決するために必要な賛成者の最少の人数として、最も適切なものはどれか。なお、規約に別段の定めはなく、出席の要件は満たしているものとする。

正解：2 48人

ポイント

共用部分の著しい変更の決議に必要な賛成者数を求める問題です。

考え方と解き方

間違えやすいのは、4分の3の母数を出席者ではなく区分所有者全員にしてしまうことと、建替え決議の割合や過半数と取りちがえることです。

  1. 共用部分の形状または効用の著しい変更を伴う変更の決議は、区分所有者及び議決権の各過半数が出席し、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成で可決します。80人の過半数は41人以上で、64人の出席は要件を満たします。
  2. 母数は出席した64人です。64人×4分の3＝48人です。したがって、最も適切なのは 2 48人 です。

ほかの選択肢

  • 1 33人：出席した64人の過半数（64人÷2＋1）で求めた額です。可決に必要なのは、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上です。
  • 3 60人：区分所有者全員80人を母数に、80人×4分の3で求めた額です。母数は、全員ではなく出席した区分所有者です。
  • 4 64人：区分所有者全員80人を母数に、80人×5分の4で求めた額です。5分の4は建替え決議の割合（区分所有者及び議決権の各5分の4以上）で、共用部分の著しい変更は、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上です。

覚えておくこと

  • 規約の設定・変更・廃止：区分所有者及び議決権の各過半数が出席し、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上
  • 共用部分の変更のうち形状・効用の著しい変更を伴うもの：各過半数が出席し、出席した区分所有者及び議決権の各4分の3以上

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：区分所有法の規約の設定・変更・廃止の多数決・区分所有法の共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴うもの）の決議の多数・区分所有法の建替え決議の多数決（原則）・区分所有法の特別決議（共用部分の変更・規約の設定変更廃止）の出席の要件（区分所有者数と議決権のそれぞれ）

1問ずつの画面で解く（4問）

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公開問題を解く（5問）

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