住宅ローンと教育資金

正解：1 住宅ローンの返済方法において、借入額や返済期間などの他の条件が同一であれば、総返済額は元金均等返済のほうが元利均等返済より多くなる。

ポイント

住宅ローンの返済方式、借換え、繰上げ返済を見分けて、最も不適切な記述を選ぶ問題です。

考え方と解き方

元利均等返済と元金均等返済は、返済初期の負担と総返済額の大小が逆になります。どちらの総返済額が多いかを取りちがえると、不適切な記述が適切に見えます。

1. 元利均等返済は、毎月の返済額が一定で、返済初期の負担は軽くなりますが、総返済額は元金均等返済より多くなります。元金均等返済は、返済初期の返済額が最も高くなる代わりに、総返済額は少なくなります。
2. 1)は、総返済額が元金均等返済のほうが多いとしているので、不適切です。したがって、最も不適切なのは 1 です。正しくは、総返済額は元利均等返済のほうが元金均等返済より多くなる、です。

ほかの選択肢

• 2 借換えでは、現在の抵当権の抹消と、借換先の抵当権の設定が必要で、登録免許税などの費用がかかるので、適切です。
• 3 一部繰上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2つの方法があるので、適切です。
• 4 元利均等返済は、毎月の返済額が一定で、元金均等返済より返済開始当初の返済額を少なくできるので、適切です。

覚えておくこと

• 元利均等返済：毎月の返済額が一定。元金均等返済より返済初期の負担は軽く、総返済額は多い
• 元金均等返済：毎月返済する元金が一定。返済初期の返済額が最も高く、総返済額は元利均等返済より少ない
• 借換え：現在の抵当権を抹消し、借換先の抵当権を設定するので、登録免許税などの諸費用が必要

（テーマ・覚えること）

正解：4 フラット35を利用する場合、保証人は必要なく、保証料も必要ない。

ポイント

フラット35の資金使途、借入期間、保証、担保を問い、最も適切な記述を選ぶ問題です。

考え方と解き方

フラット35は、自分や親族が住む住宅のための長期固定金利のローンです。保証人や保証料が要らず、機構が抵当権者になる点が、民間のローンとの違いです。

1. フラット35では、保証人も保証料も必要ありません。
2. 4)は、この内容と同じです。したがって、最も適切なのは 4 です。

ほかの選択肢

• 1 新築住宅に限るとしている所が違います。資金使途は、新築住宅の建設・購入資金と、中古住宅の購入資金です。
• 2 一律に35年が上限としている所が違います。上限は、申込時の年齢から80歳までの年数と35年のいずれか短い年数です。
• 3 共同建ての床面積を50m²以上としている所が違います。共同建ての床面積は30m²以上で、50m²以上は一戸建て等の基準です。

覚えておくこと

• フラット35：機構が第1順位の抵当権者になる。保証人も保証料も不要で、繰上返済の手数料もかからない
• フラット35の資金使途：本人か親族が住む新築の建設・購入と中古の購入。投資用・賃貸目的の物件には使えない
• フラット35の床面積：共同建て（マンションなど）は30m²以上

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：フラット35の完済時の年齢の上限・フラット35の借入期間の上限・フラット35の住宅の床面積（一戸建て等）・フラット35の住宅の床面積（共同建て）

正解：1 （ア）70歳未満、（イ）80歳、（ウ）1億2,000万円

ポイント

フラット35の申込時の年齢、借入期間の上限、借入額の上限を問う問題です。

考え方と解き方

フラット35の条件は、申込時の年齢、借入期間を決める年齢、借入額の範囲の3つに分けて覚えます。借入期間は、申込時の年齢が高いほど短くなります。

1. 申込時の年齢は70歳未満で、借入期間の上限は、申込時の年齢から80歳までの年数と35年のいずれか短い年数です。これが（ア）と（イ）です。
2. 借入額は、100万円以上1億2,000万円以下です。これが（ウ）です。したがって、最も適切なのは 1 （ア）70歳未満、（イ）80歳、（ウ）1億2,000万円 です。

ほかの選択肢

• 2 （ウ）が違います。借入額の上限は、建設費・購入価額の範囲内で1億2,000万円です。（ア）と（イ）は合っています。
• 3 （イ）が違います。借入期間の上限を決める年齢は、75歳ではなく80歳です。（ア）と（ウ）は合っています。
• 4 （ア）が違います。申込時の年齢は、60歳未満ではなく70歳未満です。（イ）と（ウ）は合っています。

覚えておくこと

• フラット35の申込時の年齢：70歳未満（親子リレー返済なら70歳以上でも申込める）
• フラット35の借入期間の上限：申込時から80歳までの年数と35年のいずれか短い年数
• フラット35の借入額：100万円以上1億2,000万円以下で、建設費・購入価額の範囲内

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：フラット35の借入額の上限・フラット35の借入額の下限・フラット35の完済時の年齢の上限・フラット35の借入期間の上限・フラット35の申込時の年齢・フラット35の親子リレー返済で申込めるようになる年齢（申込時、後継者が要件を満たす場合）

正解：2 12.4万円

ポイント

元金均等返済の1回目の返済額を求める計算問題です。

考え方と解き方

元金均等返済は、元金を一定にして、利息は残高に応じて計算します。1回目は残高が最も大きいので、利息も最も大きくなります。

1. 元金均等返済では、毎月返済する元金は一定です。2,400万円÷240回＝10万円です。
2. 1回目の利息は、2,400万円×1.2％÷12＝2.4万円です。1回目の返済額は、元金10万円＋利息2.4万円＝12.4万円です。したがって、最も適切なのは 2 12.4万円 です。

ほかの選択肢

• 1 10万円：元金だけを答えた額です（2,400万円÷240回）。利息を加えるのを忘れています。
• 3 38.8万円：年利をそのまま1回分の利息として加えた額です（10万円＋2,400万円×1.2％＝10万円＋28.8万円）。利息は、年利を12で割って月ごとに求めます。
• 4 122.4万円：元金を年数で割った額を使った額です（2,400万円÷20年＝120万円、120万円＋2.4万円）。元金は、返済回数の240回で割って、毎月の額を求めます。

覚えておくこと

• 元金均等返済：毎月返済する元金が一定。返済初期の返済額が最も高く、総返済額は元利均等返済より少ない

（テーマ・覚えること）