建築基準法

正解：4 セットバック部分（建築基準法第42条第2項により道路境界線とみなされる線と道路との間の敷地部分）には建築物を建築できないが、建蔽率の算定の基礎となる敷地面積には算入できる。

ポイント

セットバック部分の扱いを中心に、敷地と道路、建蔽率の記述を問う、最も不適切な記述を選ぶ問題です。

考え方と解き方

セットバック部分は、敷地の一部のように見えますが、道路とみなされます。建蔽率と容積率の両方の計算から外れる点を、片方だけと取りちがえやすい所です。

1. セットバック部分は、道路とみなされるため、建築物を建築できず、建蔽率・容積率の計算の敷地面積にも算入できません。
2. 4)は、建蔽率の算定の敷地面積に算入できるとしているので、不適切です。したがって、最も不適切なのは 4 です。正しくは、建蔽率の算定の基礎となる敷地面積にも算入することができない、です。

ほかの選択肢

• 1 建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないので、適切です。
• 2 敷地が2つの用途地域にまたがるとき、用途の制限は、敷地の過半の属する用途地域の規定が全体に適用されるので、適切です。
• 3 特定行政庁が指定する角地などでは、建蔽率の限度に10分の1が加えられるので、適切です。

覚えておくこと

• セットバック部分：建築物を建築できず、建蔽率・容積率の計算の敷地面積にも算入できない
• 建蔽率の緩和：角地など（特定行政庁が指定）も10分の1を加える。両方に当たれば、その合計を加える
• 接道義務：建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接する

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：角地等の建蔽率の加算・接道義務で必要な道路の幅員・接道義務で敷地が道路に接する長さ

正解：3 隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域には適用されない。

ポイント

道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限の基準線と、適用される地域を問う問題です。

考え方と解き方

斜線制限は、基準となる線と、適用される地域の2つで区別します。道路・隣地・北側の3つを混同すると、基準線や地域が入れかわって見えます。

1. 隣地斜線制限は、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には適用されません。これらの地域は、別に建築物の高さの限度が決まっています。
2. 3)は、この内容と同じです。したがって、最も適切なのは 3 です。

ほかの選択肢

• 1 北側斜線制限は、低層住居専用地域、中高層住居専用地域、田園住居地域で適用されます。商業地域には適用されません。商業地域を加えている所が違います。
• 2 道路斜線制限は、住居系の地域に限らず、商業地域や工業地域も含めて適用されます。住居系に限っている所が違います。
• 4 前面道路の反対側の境界線から高さを制限するのは、道路斜線制限です。隣地斜線制限は、隣地境界線から高さを制限します。

覚えておくこと

• 斜線制限：道路斜線制限は前面道路の反対側の境界線から、隣地斜線制限は隣地境界線から、高さを制限する
• 隣地斜線制限：低層住居専用地域・田園住居地域では適用されない
• 北側斜線制限：低層住居専用・田園住居・中高層住居専用地域で適用（中高層は日影規制の対象区域を除く）

（テーマ・覚えること）

正解：4 （ア）準耐火、（イ）10分の1、（ウ）適用されない

ポイント

防火地域・準防火地域の建築物の建蔽率の緩和と、制限がなくなる場合を問う問題です。

考え方と解き方

建蔽率の緩和は、どの地域のどの構造の建築物が対象か、加算がいくつか、制限がなくなるのはどの場合か、の3点で決まります。3つのうち1つだけを入れかえた選択肢に気づく問題です。

1. 防火地域内の耐火建築物等、または準防火地域内の耐火建築物もしくは準耐火建築物等は、建蔽率の限度に10分の1を加えます（ア）（イ）。
2. 建蔽率の限度が10分の8の地域内の防火地域にある耐火建築物等には、建蔽率の制限が適用されません（ウ）。
3. したがって、最も適切なのは 4 （ア）準耐火、（イ）10分の1、（ウ）適用されない です。

ほかの選択肢

• 1 （イ）が違います。10分の2は、防火地域等の加算10分の1と、角地等の加算10分の1を合わせた値で、両方に当たるときの合計です。防火地域等の加算だけなら10分の1です。（ア）と（ウ）は合っています。
• 2 （ア）が違います。準防火地域で緩和を受けられるのは、耐火建築物と準耐火建築物等です。防火構造の建築物ではありません。（イ）と（ウ）は合っています。
• 3 （ウ）が違います。建蔽率の限度が10分の8の地域内の防火地域にある耐火建築物等には、建蔽率の制限が適用されません。（ア）と（イ）は合っています。

覚えておくこと

• 建蔽率の緩和：防火地域内の耐火建築物等、準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等は、10分の1を加える
• 建蔽率の制限なし：建蔽率の限度が10分の8の地域内の防火地域にある耐火建築物等

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：防火地域の耐火建築物等の建蔽率の加算・防火地域内の耐火建築物等で建蔽率の制限がなくなる地域の上限・角地等の建蔽率の加算

正解：2 480㎡

ポイント

前面道路の幅員による容積率の制限を当てはめて、延べ面積の最高限度を求める計算問題です。

考え方と解き方

間違えやすい所は2つあります。前面道路の幅員による容積率は、係数が用途地域で変わることと、都市計画の容積率との低い方を使うことです。建蔽率は、延べ面積ではなく建築面積の上限を決める数値です。

1. 前面道路の幅員は6mで、12m未満です。第一種住居地域は住居系なので、係数は10分の4です。前面道路の幅員による容積率は、6m×10分の4＝240％です。
2. 都市計画の容積率400％と240％の低い方が限度なので、容積率の限度は240％です。
3. 延べ面積の最高限度は、200㎡×240％＝480㎡です。したがって、最も適切なのは 2 480㎡ です。

ほかの選択肢

• 1 120㎡：建蔽率60％を使った額です（200㎡×60％）。これは建築面積の最高限度で、延べ面積ではありません。
• 3 720㎡：係数を10分の6とした額です（6m×10分の6＝360％と400％の低い方の360％で、200㎡×360％）。住居系の用途地域の係数は10分の4です。
• 4 800㎡：前面道路の幅員による制限を見落とし、都市計画の容積率400％をそのまま使った額です（200㎡×400％）。

覚えておくこと

• 前面道路の幅員が12m未満：容積率は、道路の幅員（m）に係数を乗じた数値と、都市計画の容積率の低い方が限度
• 係数：住居系の用途地域は10分の4、それ以外（商業系・工業系など）は10分の6

（テーマ・覚えること）

数字の出どころ：前面道路の幅員に乗じる係数（住居系用途地域）・前面道路の幅員に乗じる係数（その他の用途地域）・前面道路の幅員による容積率制限が働く幅員